Combien rapporte un Airbnb à Nice en 2026 ? L'étude quartier par quartier

La photographie du marché niçois

Avant de descendre au niveau du quartier, voici l'ensemble. Nice intramuros compte environ 3 850 annonces actives, pour un prix médian de 96 € la nuit tous types de biens confondus et une occupation moyenne de 72 % sur douze mois.

• Prix médian : 96 € / nuit, tous types de biens.
• Occupation moyenne : 72 % sur les douze derniers mois.
• Croissance des prix médians : environ +9 % sur un an.
• Saisonnalité marquée : pic en juillet-août, creux de novembre à février.

Concrètement, un studio loué 82 € la nuit avec 72 % d'occupation produit de l'ordre de 1 770 € de chiffre d'affaires brut par mois. C'est une moyenne — et la moyenne cache l'essentiel.

Les revenus mensuels, quartier par quartier

D'un bout à l'autre du tableau, l'écart va de 1 209 € à 2 813 € par mois, soit un facteur 2,3. Le prix d'achat au mètre carré suit la même pente — mais pas exactement, et c'est précisément là que se logent les bonnes affaires.

Où le rendement est le meilleur

Le revenu brut ne dit pas tout : ce qui compte, c'est le rapport entre les loyers encaissés et le prix d'achat. Trois quartiers se détachent en 2026.

Le Port — la valeur qui monte

Croissance la plus forte de la ville (+15 % sur un an) avec un ticket d'entrée encore raisonnable. La transformation du quartier attire une population jeune et des voyageurs qui restent plus longtemps.

Riquier — le rendement discret

Prix d'achat parmi les plus bas de Nice intramuros et croissance à deux chiffres. Le quartier gagne en attractivité à mesure que le Vieux-Nice devient inaccessible.

Vieux-Nice — le volume

Occupation solide toute l'année et demande internationale constante. Attention : c'est aussi le quartier où le changement d'usage est le plus difficile à obtenir.

Ce qu'on oublie de compter

Le chiffre d'affaires brut n'est pas ce que vous touchez. Sur un bien type à 1 800 € de brut mensuel, voici l'ordre de grandeur de ce qui s'en va.

• Commission de la plateforme : environ 3 % côté hôte sur Airbnb, davantage sur d'autres canaux.
• Ménage : facturé au voyageur, mais il pèse sur votre tarif affiché donc sur votre taux de réservation.
• Linge, produits d'accueil, consommables : quelques dizaines d'euros par mois.
• Charges de copropriété, énergie, internet, assurance adaptée à la courte durée.
• Taxe de séjour : collectée puis reversée à la commune — elle ne vous appartient jamais.
• Fiscalité : le régime micro-BIC a été durci, un passage au réel est souvent plus favorable.
• Vacance et usure : un logement loué 250 nuits par an vieillit plus vite qu'une résidence principale.

Les trois leviers qui font vraiment la différence

1. 1Le prix, ajusté en continu. Un tarif figé laisse de l'argent sur la table en haute saison et fait fuir les voyageurs en janvier. Les événements de la ville — congrès, carnaval, Grand Prix voisin — valent plusieurs centaines d'euros à eux seuls.
2. 2La qualité des vingt premières minutes. Photos, titre, réponse rapide : c'est ce qui décide de la réservation, avant même le prix.
3. 3La régularité de l'entretien. Un ménage irrégulier fait chuter la note, la note fait chuter le classement, et le classement fait chuter le taux d'occupation. Tout se tient.

Notre méthodologie

Les chiffres proviennent d'un relevé des annonces actives de Nice intramuros, agrégées par quartier. Les prix sont des médianes — pas des moyennes — pour éviter que quelques biens d'exception ne tirent le tableau vers le haut. L'occupation est calculée sur douze mois glissants. Ces données sont indicatives : votre bien réel dépend de son étage, de sa vue, de son état et de votre capacité à répondre vite.